建筑设计质量问题案例分析手册(二)-既有多层住宅加装电梯案例分册V1.0（上海市建设工程设计文件审查管理事务中心2021年12月）

既有多层住宅加装电梯案例分册

设计说明，工程概况中对原有建筑的描述内容应包括哪些内容？ 【规定】 《上海市既有多层住宅加装电梯技术文件编制深度规定》沪修质检 2021]13号第4.2.2.2条和第4.2.2.3条等要求。 项目概况： 1）建筑名称、建设地点、建设单位、建筑层数、建筑高度及其它特殊说明。 2）加装电梯相关内容：新增建筑面积（同批准方案）、新增建筑占地面积、 建筑高度、结构类型（钢框架结构等）、设计使用年限（50年）、建筑耐火等级 （二级）。屋面防水等级（宜采用I级且不低于II级）、地下室（电梯基坑）防水 等级（一级）。电梯入户方式（半层入户、平层入户）。 设计范围：说明本设计文件涉及的范围及内容（包含加装电梯对既有多层住 宅所做的改造、拆除概况，并明确改造、拆除部分在施工阶段不能影响居民的出 行，保证施工阶段居民消防疏散要求）。 【分析与措施】 项目概况中提及的特殊情况包括： a.总平面中加梯是否紧贴用地红线或道路红线；加梯是否在城市道路、公路， 河道、铁路、隧道、轨道交通两侧及电力线路保护区范围内，有上述情况应取得 相关部门的专项论证及认可，并提供相关批文和评估报告等 b.建筑单体中，住宅底部是否含非住宅部分（明确非住宅的用途）、是否存 在地下室、地下室是否含人防设施。相邻单元加梯情况等 C.明确既有住宅构件拆除内容（如门斗、雨篷、挑檐、外墙线脚、天沟、水 落管等），并应与结施图内容一致。

门窗详图深度不足，各功能窗型分类不清晰。 【规定】 《上海市既有多层住宅加装电梯技术文件编制深度规定》第4.2.7.3要求： 门窗表说明（或附注）：

排水管道标准规范范本既有多层住宅加装电梯案例分册

注：其他坡度可用插入法进行计算。

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平层入户和半层入户经论证确有困难无法满足设置无障碍坡道时，应提供本 部电梯所有出资人书面同意意见。

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最近边缘水平距离不应小于1.00m。 4.连廊及其外门、外窗设置应避免对相邻住户的安全防范及居住私密性造成 不利影响。 【分析与措施】 楼梯间是人员竖向疏散的安全通道，而既有多层住宅加装电梯的候梯厅（连 廊）与楼梯间直接相连、同为一个空间，建筑发生火灾后，连廊任一侧的火灾及 其烟气可能会通过外墙上的开口蔓延至楼梯间内。所以设计应结合既有建筑，合 理布置加装电梯和候梯厅位置，新增外窗应尽可能远离既有住户。条款中指的与 既有住宅建筑的距离，仅指住户的窗口，包括住户门、窗、洞口、阳台（含敞开 阳台）最近边缘的水平距离；连廊与既有非住宅功能部分的门、窗、洞口的距离， 司样不应小于1米。当采取不可开启的乙级防火窗等防止火灾蔓延的措施时，该 距离不限。 连廊及其外门、外窗设置也应避免对相邻住户的安全防范及居住私密性造成 不利影响，因受既有建筑场地的限制，新增加的候梯厅的外窗往往与既有住户的 外窗较近，对住户的私密性容易产生干拢，此时可对新增外窗的开窗形式和玻璃 选用有针对性地选择，如选用上悬磨砂玻璃窗，在满足采光面积的前提下，设置 为高窗或可阻挡视线的窗套等。对于连廊外门、窗设置，如与住户的距离过近， 还应采取安全防范措施。

错误案例： 楼梯间与住户阳台不足1 米，不满足规范要求，且候 梯厅外窗和雨篷与住户窗 洞口过近，存在安全隐患。

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梯厅的窗上下层窗槛墙的高度不满足1.2m要求。 【规定】 《上海市既有多层住宅加装电梯技术文件编制深度规定》 4.2.6.8绘制连廊外墙上、下层开口之间的实体墙（高度不小于1.20m，确 有困难时，可设置防火玻璃墙，多层建筑的防火玻璃墙的耐火完整性不应低于 0.50h)。 【分析与措施】 部分设计为了追求“立面外观”或候梯厅的散亮采用落地窗，而忽略了层间 防火的消防要求。设计应尽可能采用实体墙来满足文件要求，当应住户要求或其 他原因外墙上、下层开口之间的实体墙高度不满足要求时，可采用耐火完整性不 低于0.50h的防火玻璃墙或耐火完整性不低于0.50h的防火窗。防火玻璃墙和 外窗的耐火完整性都要能达到规范规定的耐火完整性要求，其耐火完整性按照现 行国家标准《镶玻璃构件耐火试验方法》GB/T12513中对非隔热性镶玻璃构件 的试验方法和判定标准进行测定

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需要提醒注意的是，防火玻璃不能代替防火玻璃墙，设计文件应在立面和门 窗表中表达清楚，同时防火材料、构件应在施工前提供有效的“型式检验报 告”（此报告应存档以备查验）并在实际施工中加以落实。

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允许的B1有区别。在加装电梯的项目中，设计有时会照搬其他建筑屋面保温材 料，而忽略加装电梯的特殊要求，采用了B1级的保温材料，如挤塑聚苯板。除 了材料的燃烧性能，选择保温材料时还应注意材料的使用位置，对于屋面，应选 择表观密度小、压缩强度大、导热系数小、吸水率低的材料，类似岩棉板、保温 砂浆等不适合用于屋面。作为设计应选择适合的屋面的保温材料，并应有相关的 构造详图。

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宅建成时的要求。 2.外围护结构在二层及以上部位不得使用玻璃幕墙及其构造措施。当采用其 它幕墙系统时，其构造应符合现行国家、行业、本市相关标准的规定，并应进行 专项设计。 3.电梯井道不宜采用固定玻璃窗。 《上海市既有多层住宅加装电梯技术文件编制深度规定》 4.2.2.5.1）墙体工程：分别列出各部位墙体从室外至室内各层材料（应具 备有效的隔热、防水、防撞击性能、满足相应的耐火极限）及构造做法（墙体材 料选用可参见现行《建筑设计防火规范》GB50016中附录《各类建筑构件的燃 烧性能和耐火极限》，根据耐火极限、耐久性、经济性等要求选用，或选用具有 相关主管部门认可的“型式检测报告”且满足上述耐火极限要求的其他墙体材料， 《上海市建筑玻璃幕墙管理规定》（沪府令77号） 第五条（禁止采用玻璃幕墙的范围） 住宅、医院门诊急诊楼和病房楼、中小学校教学楼、托儿所、幼儿园、养老 院的新建、改建、扩建工程以及立面改造工程，不得在二层以上采用玻璃幕墙。 【分析与措施】 1、加装电梯外围护墙体（除防火墙外）材料应选用满足相应耐火极限要求， 隔热、安全、环保、耐久、耐水性能好的轻质非承重墙体材料。通常情况下，当 电梯井道内温度在5℃40℃之间时，可保证电梯正常运行。 2、幕墙玻璃坠落易造成人身伤害、财产损坏，根据沪府令77号文要求， 新增电梯二层及以上不得采用玻璃幕墙，包括玻璃幕墙构造做法的玻璃窗体系。 3、在保证立面效果的同时，综合考虑围护墙体的防火、隔热、防水等功能 生要求及造价要求，选用一至二种环保、耐久性好、适合外墙使用、可实施性强 且满足规范要求的轻质类非承重墙体材料。不建议采用全玻璃电梯并道。并道固 定玻璃窗单扇面积较大，同时满足隔热性能及耐火极限要求难度大、成本高、效 果不好，与普通围护墙体比较，玻璃电梯井道内温度较高，不利于电梯设备的运 行，易造成电梯运行故障及设备老化，减少电梯使用寿命，增加后续维护成本。 4、如电梯井道确需采用固定玻璃窗时，应满足下列要求： （1）玻璃窗应采用安全夹胶玻璃或者其他具有防坠落性能的玻璃，安全玻

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璃最大许用面积应符合《建筑玻璃应用技术规程》JGJ113的相关要求。 （2）玻璃窗应采用中空玻璃节能外窗，提高电梯井道外围护结构的隔热性 能；同时应由电梯供应商提供电梯的安全保障措施（如在井道顶部设置机械通风 装置或设置空调等），避免出现因并道内温度过高导致电梯运行故障等风险。 （3）玻璃窗耐火极限不应低于相对应的电梯井道围护墙体耐火极限的要求 （4）玻璃窗不宜采用光反射率大于15%的玻璃，不宜采用有色玻璃，以减 少光污染。 （5）玻璃窗选用应考虑经济、美观、清洁以及后续维护等要求。 （6）选用防火窗须提供有效的“型式检验报告”等相关检验报告后方可施 工（此报告应存档以备查验）。

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表1住宅小区安全技术防范系统基本配置

人V 出入口控制系统由楼宇（可视）对讲系统和识读式门禁系统组成，是小区安 全技术防范系统的一部分。作为实体防护装置的电控防盗门是适用可靠的安防设 施，按规范要求二者均是强制执行的。为避免住户将电动自行车通过电梯搬运至 楼梯间、楼道等室内共用部位，可结合入口门禁系统采取防止电动自行车进入电 梯的技术措施，如物业管理报警监察或自动识别功能等。因电动自行车具有一定 火灾危险性，根据本市相关管理规定，禁止电动自行车在建筑物内共用走道、楼 梯间、楼道等共用部位停放、充电。 入口门禁系统设置应符合现行国家标准和现行上海市工程建设规范的相关 规定。原住宅设有单元门及门禁控制系统，加梯后应保留；如受条件限制无法设 置，须经过相关论证且取得本单元所有居民同意的书面签字函后，可不设置。

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画为内天沟。 2、加梯部分与既有住宅交界处相对关系不清楚，缺少檐口（或女儿墙）详 图。 3、新建建筑与原有建筑檐口间距离不足，二者间距不满足变形缝宽度要求。 拆除、改造原有建筑檐口会破坏原有屋面防水系统，易出现屋面漏水情况， 应尽量避免破坏原有檐口。做好新建建筑屋面防水同时，需表达新老屋面交接处 的构造做法，屋面变形缝防水构造做法，并达到设计深度要求，保证其可实施性， 避免屋面漏水情况发生。 应调查原有建筑檐口情况，结合项目实际情况，调整新建加梯建筑平面位置 及屋面高度，优先采用保留外挑檐口的方案，处理好二者相对关系，做好新建项 目屋面的排水组织。新增屋面排水组织不宜影响原有住宅的屋面结构及排水组 织，当受条件限制确有影响时，应采取局部屋面拆除、修补及排水改造等措施。 设计时注意檐口处变形缝宽度满足设计要求。

图一加装电梯与原建筑檐口冲突

图二加装电梯与原建筑檐口处变形缝宽度不足

图三外挑檐口的方案（可行）

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2、双跑楼梯外墙处梁上翻尺寸对加梯设计有较大影响，检测报告应提供该 数据。

2、双跑楼梯外墙处梁上翻尺寸对加梯设计有较大影响，检测报告应提 数据。

3、底层楼梯踏步板在外墙以外的部分是板式楼梯还是砖砌台阶，对结构处 理方式有影响，应提供此处的检测情况说明。若受现场条件无法开挖时，设计应 按最不利情况考虑，避开底层楼梯及其基础。（门头墙体拆除方案，如有保留墙 体则应在端部设置构造柱）

3、底层楼梯踏步板在外墙以外的部分是板式楼梯还是砖砌台阶，对结构处 理方式有影响，应提供此处的检测情况说明。若受现场条件无法开挖时，设计应 按最不利情况考虑，避开底层楼梯及其基础。（门头墙体拆除方案，如有保留墙 体则应在端部设置构造柱）

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对早期装配式住学如一模三板等结构形式未明确加梯处墙体的性质，窗洞改 门洞详图原有洞口周边墙体结构未表达清楚，需扩大洞口时未采取加强措施。 【规定】 1.《既有多层住宅加装电梯技术文件编制深度规定》沪修质检【2021】 13号文

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结构设计总说明深度不足，如原有房屋概况描述不完善或与房检报告不符， 未见地勘报告、房检报告编制单位、报告编号及编制时间，或文件编号与上传的 报告不符。 【规定】 《既有多层住宅加装电梯技术文件编制深度规定》沪修质检【2021】13 号文 4.3.2：

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1.工程概况：工程地点、加装电梯住宅小区名称及楼号；需加装电梯建筑的 数、各层层高、结构类型、加梯区域的构造柱及圈梁布置、材料强度及倾斜率 等；电梯加装位置、电梯入户方式、电梯结构体系、电梯停靠层数等。 2.设计依据：房屋质量专项检测报告、岩土工程勘察报告、既有住宅原始图 纸（如有）、业主或物业单位提出的经有关部门批准的相关书面要求、方案设计 的审批批复文件、本专业设计所执行的国家及上海市的主要法规、所采用的标准 （名称、编号、年号及版本号）、建筑及设备专业相关图纸等。 3.加装电梯部分设计参数、主要荷载作用、主要结构材料、钢结构制作、安 装、防腐、防火要求、植筋技术、沉降观测要求、使用、维护要求及施工需特别 注意问题。 【分析与措施】 1、《既有多层住宅加装电梯技术文件编制深度规定》中规定的很详细，设计 应仔细阅读《编制深度》，按编制深度的规定完善结构说明，本次《编制深度》 新增了“与加梯工程相关的危险性较大分部分项工程说明篇章”。 2、加梯工程小而繁琐，参与的勘察单位、检测单位、设计单位较多，设计 单位套用图纸说明时应认真、仔细复核，避免加梯单元工程地点、项目名称、房 检报告编号、地勘报告编号张冠李戴，或与上传一网通的报告编号及编制日期不 符。 3、加梯单元原有房屋概况应与检测报告一致，明确是否存在地下室、地下 室是否人防设施；明确既有住宅构件拆除内容（如门厅、基础、雨棚、天沟等）， 应与加梯单元建筑图内容一致，不应参建筑图

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1）加装电梯基础设计时，不宜凿除原有住宅基础。当确需凿除时，应合理确 定凿除范围，并对原有基础承载力进行分析，采取必要的加固措施。 2.《既有多层住宅加装电梯技术文件编制深度规定》沪修质检【2021】 13号文 4.3.3： 1）明确既有住宅结构基础是否需要拆除，若需拆除，明确拆除范围、拆除 技术要求及拆除的安全措施等。 《既有多层住宅加装电梯技术文件编制深度规定》沪修质检【2021】13 号文4.3.4： 8）加装电梯导致既有住宅基础需要拆除应采取如下加固措施： 1）电梯基础设计中不应对既有住宅外墙下基础梁纵向受力钢筋产生损伤： 2）既有住宅基础外挑部分需凿除时，应对原房屋地基基础承载力进行分析 确保地基承载力满足要求； 3）既有住宅基础凿除范围超过挑出长度的1/3时，应对既有住宅基础进行 加固，建议在既有住宅基础凿除前，布置适当数量的锚杆静压桩 【分析与措施】 1、桩位、基础平面图应明确既有住宅结构基础是否需要拆除。 2、既有住宅基础外挑部分需凿除时，应对原房屋地基基础承载力进行分析， 确保地基承载力满足要求。 3、既有住宅基础凿除范围较大时，应对既有住宅基础进行加固，可调整压 顺序，在既有住宅基础凿除前，布置适当数量的锚杆静压桩（可与加梯需要的 桩统筹考虑）。 4、凿除范围过大，确实存在安全隐患的，应调整加梯方案。 案例1：该加梯单元因场地限制，原有房屋基础埋深较浅，凿除范围接近原 有房屋基础外挑尺寸的1/2，需根据原有基础的实际情况调整压桩顺序，在既有 住宅基础凿除前，布置适当数量的锚杆静压桩

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案例2：该加梯单元原有房屋基础理深较浅，基础外挑0.8m，原有加梯方案 将原有房屋基础外挑部分全部凿除，造成原有房屋结构存在安全隐患。

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经与建筑协商，总平面有条件外移灌溉水质标准，加梯方案调整后的基础剖面图如下图所

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经与业委会协商，总平面北侧道路宽度大于5m，加梯平面布置由东西向调 整为南北向，调整后平面和剖面如上图所示，避免了加梯破坏原有房屋基础。

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★通过以上案例2、案例3的方案调整过程，建议结构设计人员尽早介入加 梯方案设计，确保加梯方案对原有房屋基础及结构安全的影响最小，使加梯方案 合理、可实施。

★通过以上案例2、案例3的方案调整过程，建议结构设计人员尽早介入加 梯方案设计，确保加梯方案对原有房屋基础及结构安全的影响最小，使加梯方案 合理、可实施。

桩基、基础平面图未明确绘制原相邻基础梁、板、柱、墙位置，桩位及锚杆 的定位尺寸及边距，或锚杆、桩孔边距不满足相关规定。 【规定】 《既有多层住宅加装电梯技术文件编制深度规定》沪修质检【2021】13 号文 4.3.3： 3.桩基、基础平面图应明确绘制原相邻基础梁、板、柱、墙位置。 4.桩基平面图中应绘出桩位及锚杆的平面位置、定位尺寸及桩编号，明确桩 位与既有住宅基础及桩的位置关系。桩孔边距基础边的净距不小于300mm；锚杆 距基础边净距不小于200mm，距竖向结构构件（含外墙，基础梁招标投标，柱，侧墙等） 净距不小于100mm（反力架侧向）或150mm（反力架正向）。

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