第一章既有建筑改造利用

使用功能未改变的整体改造利用工程

使用功能未改变的整体改造利用工利

锻件标准博市某办公楼消防改造利用

2.安全出口不足的应对措施

裙房改造过程中利用走道空间，在楼梯的走道两侧设置乙级防火门，将原有开散楼 梯间改造为封闭楼梯间。改造后封闭楼梯间西侧办公室只能经由封闭楼梯间疏散，西侧

（2）大部分楼层层 高为3.6m，除去梁高，净 高仅有3m。穿梁敷设管 线会影响改造工程的安全 性和经济性；与原有系统 相比新增消防控制设施使 电缆桥架数量大大增加； 司时科技的发展，电网数 字化和智能化导致的电线

（2）新敷设的消防配电线路采用矿物绝缘类不燃性电缆，满足火灾时连续供电的 需要，保证消防用电设备在火灾时能正常运行

四、过成双 本项目充分利用建筑既有条件，通过对空间的合理布局和对消防设施的改造利用，提 升其消防安全性能，更好地满足了建筑新的使用需求，延续了既有建筑潜在的“生命力” （一）提升消防安全性能 该项目在既有建筑消防设施条件的基础上，按照新标准要求，对原建筑的电梯、疏散 楼梯、消火栓系统、自动喷水灭火系统、防排烟系统、火灾自动报警系统及电气火灾监控 系统等内容进行完善优化，提升了建筑消防安全性能。 （二）促进绿色低碳发展 该项目对既有建筑进行智能化改造，改造过程中力求减少拆改，注重房间功能布局的 高效利用，着力改善设施使用功能，打造舒适健康的办公环境，消防安全提升的同时，提 高了建筑效能。 （三）助力城市更新 该项目积极贯彻落实住房和城乡建设部《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问 题的通知》要求，切实助力城市更新，为开展既有建筑改造利用消防审验工作、探索城市 更新路径提供了经验

使用功能改变的整体改造利用工利

市某文创园消防改造利用工

二、 改造的重点难点及应对措放

2.安全蔬散改造难度大 由于改造后建筑使用功能改变，原疏散楼梯的形式、疏散宽度、安全出口设置数量及 位置等难以满足现行标准要求：在封闭楼梯间、防烟楼梯间顶部开设1m洞口困难

墙应为防火墙。当建 筑外墙上需开设门、 窗、洞口时综合管廊标准规范范本，应设置 不可开启或火灾时能 自动关闭的甲级防火 门、窗，改造确有困 难，可设置防火分隔 水幕。

（2）根据《烟台市旧厂区改造利用消防设计审查技术导则》第4.3.3条规定，符合下 列条件的建筑高度不大于24m的改造工程，由散开楼梯间改为封闭楼梯间确有困难，可 维持现状： ①开楼梯间与走廊之间应设挡烟垂壁进行分隔； ②建筑层数不大于2层，改为老年人照料设施等功能的工程； ③建筑层数不大于3层，改为图书馆、展览建筑、会议中心等功能的工程

3.建筑物构件的耐火极限和燃烧性能改造前后要求不同的应对措施 保留的钢结构构件严格按照现行标准，通过喷涂防火涂料等方式，满足相应的耐火极 限要求，由第三方专业检测机构出具合格证明材料。 4.防排烟系统土建竖井改造难的应对措施 根据《烟台市旧厂区改造利用消防设计审查技术导则》第6.2.2条规定，原机械排烟 竖井改造确有困难，可采用下列措施： （1）原排烟竖井排烟量符合现行标准要求的，改造部分的消防排烟可接入原有排烟 竖井，原排烟竖井可适用原标准。 （2）原竖向排烟系统排烟量不符合现行标准要求的，可以提高原有排烟竖并风速和 排烟风机压头，使排烟系统负担的任一防烟分区排烟量均满足设计要求。排烟竖井风速不 高于 20m/s (图 2=12 )

5.消防设施的改造措施 在满足现行规范的前提下，室内增加必要的消防防烟排烟设施、室内消火栓、自动喷 水灭火、火灾自动报警、应急照明系统等消防设施。 （1）分别从市政A路和市政B路各引入一条DN150给水管，在室外形成环状管网， 室内消火栓系统由消防水泵房的消火栓加压泵加压供水，加压泵设两台，一用一备。 （2）室外消火栓由市政供水，室外消火栓保护半径不超过150m，消火栓布置间距 不超过120m （3）D栋屋顶水箱间设18m消防水箱一座及稳压设备和附属设施，满足室内外消火 全系统的水压要求，出水管接至消火栓环网。 （4）根据《烟台市旧厂区改造利用消防设计审查技术导则》第5.3.3条规定，改造工 程所在建筑按现行标准不需要设置自动喷水灭火系统，但改造区域按现行标准应设置自动 喷水灭火系统时，可使用自动喷水灭火局部应用系统或简易自动喷水灭火系统。但应符合 下列条件：

1需设置自动喷水灭火系统的改造面积总和不大于1500m； ②改造区域为非歌舞娱乐放映游艺场所

2改造区域为非歌舞娱乐放映游艺场所。 三、改造亮点 （一）精准施策，化解难题 该项目属于经政府认定的重大改造项目，符合《烟台市旧厂区改造利用消防设计审查 技术导则》中改造确有困难的情形，经专家论证，出具旧厂区消防改造方案评估意见，并 将评估意见做为改造依据。 （二）优化流程，靠前服务 旧厂区改造利用不改变使用功能的，申请消防设计审查时可以使用前期建设工程规划 许可文件；改为他用但不变更产权的，建立各区市政府组织相关部门会商机制，共同研究 确定提交建设工程规划手续的条件和形式。旧厂区改造利用消防验收应以审查合格的消防 设计文件为依据， （三）因地制宜，分类施策 坚持以项目为导向，分类施策。依据旧厂区的峻工时间、结构形式和已取得相关手续 的情况，以及改造后的不同使用功能，分批次建立项目库，分类改造。 （四）专家论证，机构检验 1.针对涉及结构变动或改变使用功能的，向消防设计审查验收备案主管部门提供结构 安全鉴定报告。 2.针对疏散楼梯等安全出口数量和宽度不足的情况，采用增设室外楼梯，增加室外连 廊等方式予以解决。对室外钢制连廊采用喷涂防火涂料的方式进行防护，使其达到耐火极 限，并通过专业第三方机构检测。 3.针对既有建筑改造难度大，拆除重建成本高的情况，对防火间距、防排烟系统等采 取切实可行的消防改造加强性措施，保障消防安全。 四、改造成效 本项目为烟台市经济开发区重点城市更新项目之一。改造利用立足厂区实际，在保障 消防安全前提下，成功盘活闲置资源。一期园区建成后，先后吸引30余家商户入驻，出 租率高达95%，并聘请拥有一级物业资质的物业公司进行管理，建立统一运营管理平台

案例3　烟台市某老年服务中心消防改造利用工程

2.加建导致建筑主体承重结构变动，结构荷载增大 根据改造需求，该项目将原厂区办公区的2#宿舍、3#宿舍和4#食堂进行了增加建 筑层数的改造，其中水库标准规范范本，2#宿舍、4#食堂加建一层，3#宿舍加建两层，导致建筑主体承重 结构出现变动，建筑结构荷载增大。 3.使用功能变化导致安全蔬散难满足现行规范要求 建筑由工业建筑改造为老年人照料设施后，建筑疏散和防火的技术指标均有所提高