2021中国房地产行业发展白皮书

*以上企业按拼音首字母排序

2021年度投资价值地产企业

电梯标准规范范本研究体系包括：企业的经营规模（销售规模、土地储备、城市布 高等）、投资潜力（营业收入及增长、ROE、三条红线表现等）、 企业影响力（营销方式及策略、运营效率与企业治理、产品创新 生及技术水平、品牌特色与影响力等）以及社会影响力（企业经 齐表现、慈善公益、合作伙伴关系、员工保障、激励与关怀等）

碧桂园 佳兆业集团 滨江集团 龙光地产 昌建控股 力高集团 东原集团 龙湖集团 福星惠誉 上坤地产 华发股份 万科 华鸿嘉信 五矿地产 汇景控股 旭辉控股集团 华润置地 祥生控股集团 合生创展 越秀地产 花样年控股 中奥地产 金地集团 中海地产 金科股份 珠江投资 景瑞地产 中锐投资集团 建业地产 招商蛇口

*以上企业按拼音首字母排序

保持更大的主动权。 财务表现之外，获取优质土储的能力亦是判断房企投资价值的重要指标，尤其是在实施双集中供地 政策的当下，房企若能形成独特的拿地抓手，低价获取核心城市潜力地块，将对利润水平改善和提 升大有神益。

财务表现之外，获取优质土储的能力亦是判断房企投资价值的重要指标，尤其是在实施双集中供地 改策的当下，房企若能形成独特的拿地抓手，低价获取核心城市潜力地块，将对利润水平改善和提 升大有神益

佳兆业城市更新综合实力领跑行业，其在大湾区拥有庞大的旧改储备。据披露，2021年上半年， 兆业发挥城市更新业务方面的优势，新拓城市更新项目15个，包括东莞南城胜和社区、深圳坂田 和枢纽等新项目

截至6月末，佳兆业拥有城市更新项目213个，占地面积超5370万平方米，其中深圳、广州两均 模占比73%。这些核心城市的城市更新项目将陆续转化为可售货值，成为确保佳兆业未来利润 质量的基础

直得注意的是，在当前的管理时代下，众多房地产 尤化成本的方式，提升利润，在这一方面，深耕长三角区域的滨江集团走在行业前列。 根据今年上半年营运数据，在结算收入大幅提升的前提下，滨江集团销售、管理和财务费用占营业 收入的比例分别为2.02%、1.31%和1.95%，处于行业领先水平。滨江集团销售渠道和管理效能上 的优势将持续改善公司未来的净利润水平。

土地观察：投资分化明显

一轮集中供地结束之后，土地市场进入短暂的平静期， 显下降。

观点指数监测的100个重点城市数据显示，6月土地供应数量939宗，环比减 少289宗，同比减少644宗；供应土地规划建筑面积环比减少21.1%，同比减 少37%；供应土地起始楼面价环比下降40.1%，同比下降35.6% 或交方面，继上月11个城市集中供地之后，6月长沙、合肥、郑州、成都、武 汉和上海6个城市也进入集中出让环节，土地市场成交热度稍有下降，成交量 依旧保持高位。 值得注意的是，上海首次集中供地通过设置中止价、最高报价和一次性书面报价 有效控制地价和平均溢价率，同时为开发商留有盈利空间。 城市更新方面，据观点指数不完全统计，近来13家房企在城市更新业务上有新 进展，其中大华地产、合生创展、敏捷集团分别成为了广州增城朱村、翟洞村 以及新联村的合作意向企业。 在土地出让市场毛利率下降趋势下，部分房企转向城市更新拿地。另外近期部 分地方政府也在积极鼓励资本参与到城市更新改造进程中，城市更新领域涌现 更多房企的身影。

房企拿地策略分化明显，12家新增货值超1000亿

土地供应进入平静期，成交量依旧保持年内高位

2021中国房地产行业发展白皮书

比位于40%以上，这其中约有8%的房企掌地 销售比例位于60%以上，主要是以国企为主的 头部房企和区域深耕房企。

数据来源：观点指数整理

声明：观点指数研究院报告与数据均来源于观点指数样本企业的全年监 测数据、上市房企公告与公司通讯，数据统计口径中新增土储、拿地金 额为权益口径，新增货值为全口径； 土地统计数据包含招拍挂土地以及收并购项目，旧改用地因转化周期较 长暂不纳入统计范畴；其中华侨城的土地统计数据口径包括部分文旅用 地，因此并未列入货值排行中； 观点指数研究院报告与数据仅供行业研究参考，观点指数研究院不对其 内容引发的任何直接或间接损失承担责任

100城当月供应土地建筑面积同比

■供应土地建面(万平）○同比 数据来源：Wind，观点指数整理

数据来源:Wind. 观点指激整理

在第一轮集中供地结束之后，土地市场进入短暂平静期，月内住宅用地供应城 市主要以南通、湘潭、太原和贵阳等二三线为主，土地供应数量和质量明显下降。

成交方面，继上月11个城市集中供地 之后，6月长沙、合肥、郑州、成都、 武汉和上海6个城市也进入集中出让 阶段，土地市场成交热度稍有下降， 成交量依旧保持年内高位。 具体而言，6月100个重点城市成交 土地数量995宗，其中成交住宅用地 415宗，商服用地107宗，工业用地 431宗，其他用地42宗，环比减少 279宗，同比减少699宗；成交土地 规划建筑面积10677万平方米，环比 减少3.7%，同比减少34.3%；成交总 价4544.9亿元，环比减少29.2%，同 比减少20.1%；成交楼面均价4256.6 元／平方米，环比下降26.5%，同比 下降21.8% 分城市能级来看，6月一线城市土地 成交量价齐降，月内仅有上海进行住 宅用地集中出让。据观点指数统计， 上海首次集中供地共计成交56宗地 块，其中31宗为涉宅用地，对应成 交总建面394万平方米，成交总金额 774亿元。 对比来看，上海通过设置中止价、最 高报价和一次性书面报价，有效控制 地价，平均溢价率为5.8%，低于去年 10.1%的平均溢价率。 上海此次最高报价限定为起始价1.1 倍，部分地块预计地房比位于2以上， 未来房企开发利润仍有较大空间。 比外，上海采取“每受让一块土地减 15分”的打分机制，有效地避免头部

年内第三宗百亿地块，北京鼓励资本进入城更市场

从城市成交总价来看，6月上海、武汉、 郑州进行首次集中供地，土地成交总 价名列前茅。另外，厦门和长春也相 继进行了第二次集中供地，土地成交 热度上升，月内分别收获土地出让金 344.4亿元和247.5亿元。

成交土地规划建筑面积（万平，左轴）0成交总价（亿元，右轴

数据来源：观点指数整理

2021年6月各线城市土地成交情况

数据来源：Wind，观点指数整理

数据来源：Wind，观点指数整理

房企包揽多宗地块的局面，此次集中出让3家房企拿地数量最多，为3宗，分 别是金地、碧桂园、中建。 6月长沙、合肥、郑州、成都、武汉5个二线城市进行年内首次集中供地出让， 其中长沙、郑州和成都土拍表现平淡，平均溢价率分别为8%、2%、7%，二线 城市整体土地市场降温明显。三线城市土地市场表现平稳，成交楼面价环比小 幅上升。

房企包揽多宗地块的局面，此次集中出让3家房企掌地数量最多，为3宗，分 别是金地、碧桂园、中建。

房企包揽多宗地块的局面，此次集中出让3家房企掌地数量最多，为3宗，分 别是金地、碧桂园、中建。

5月长沙、合肥、郑州、成都、武汉5个二线城市进行年内首次集中供地出让， 其中长沙、郑州和成都土拍表现平淡，平均溢价率分别为8%、2%、7%，二线 城市整体土地市场降温明显。三线城市土地市场表现平稳，成交楼面价环比小 幅上升。

值得注意的是，20个土地成交热点城市中，长三角区域城市有6个，分别是上 海、泰州、台州、舟山、金华以及绍兴；珠三角区域城市有4个，分别是佛山、 中山、江门和珠海，这些长三角、珠三角城市承接了周边重点城市外溢购地需求 为房企补充区域库存提供更多的选择。

从6月涉宅用地成交总价数据来看，上海“贵地”出让数量较多，包括静安

数据来源：Wind，观点指数整理

6月房企城市更新动态一览表

2021中国房地产行业发展白皮书

市场资金池扩大，但上半年 房企融资环境依旧维持收紧 状态。在资本市场与财务方 面，样本企业的表现分化加 剧，行业内部竞争依旧激烈。

据来源：中国人民银行，观点指数整

2021中国房地产行业发展白皮书

数据来源：国家统计局，观点指数整理

2021年上半年对比2018年同期，定金及预收款占比增长 了5.70个百分点。截至2021年6月，占比达39.77%，并 超过自筹资金份额，成为最主要的资金来源：自筹资金近

数据来源：中国人居银行，观点指数整理

数据来源：国家统计局，观点指数整理（不含其他资金

信用债融资成本攀升，资金规模锐减

货币市场逐渐扩大，银行及金融机构的对外投资总金额亦 将扩大。

房地产行业的供给价格弹性系数偏低，下半年房企总体融 资环境将得到改善，不过流入房地产领域的资金是否会增 加仍需市场检验。

数据来源：Wind，观点指数整理

券发行额与票面利率散点分布图

致据来：Wind.观测点指数整理

据观点指数观察，上半年绝大多数债券融资用于偿还到期 债务所涉及的本金及利息，极少数企业如保利发展、金茂

海外债规模缩减，融资成本仍居高位

上半年房地产企业各类别债券发行概

集团、华润置地等的融资用途中包含投资性房地产与补充 流动资金计划

、华润置地等的融资用途中包含投资性房地产与补充

债券发行额与票面利率散点分布图

债券发行额与票面利率散点分布图

2021年内地房企海外债发行数量及规

数据来源：Wind.观点指数整理

房地产信托规模缩小，融资成本持续走低

根据公开市场数据， 地产相关领域，总资金规模达到3623.55亿元， 平均年收 益率约7.26%。相较于2020年同期，产品数量减少757只， 资金规模同比减少25.42%，年平均收益率同比减少8.33%。

数据来源：用益信托网，观点指数整理

物企资本市场表现显著，开发商资产规模与营收负债比强相关

观点指数对企业的资本市场表现进行研究，侧重于对企业 财务结构，杠杆水平，投资回报率，融资能力以及融资成 本的考量。

总体来着，房地产开发商的盈利规模与融资能力都是远超 其他业态企业的；但是，由于资本结构与主营业务范围的 不同，物业企业的投资回报能力士分突出。

数据来源：用益信托网，观点指数整理

杆效应；其次，权益性与股权型筹资一般没有固定期限， 所以投资者不能从企业撤资，只能将权益转让，减少了流 动性不足风险。预计下半年股权投资与权益投资的比例、 规模都会上升。

规模都会上升。 融资成本方面，2021年信托产品的年平均收益率较同期明 显缩小，融资成本得到改善。导致平均收益率下行的主要 因素包括两个方面： 一、宏观货币政策收紧。2021年上半年国内货币政策保持 稳健，流动性整体并不紧张，同期央行政策对实体经济的 刺激和近期的“降准”，都向市场传递流动性放宽的信号。 集合信托产品的平均收益预期很难出现大幅上升的情况。 二、业务转型的影响。传统非标业务受限，高收益产品逐 渐淘汰，融资类产品的收益目前降至7.5%以下。标品信托、 股权投资类和非标转标的产品数量增加。其中，非标转标 主往通过资产证券化、认购私募债等方式进行，审核与资 金筹集程序明显增加，成本已然增加，房企便不愿意再发 行高收益率的信托产品。业务转型对信托产品的收益走势 产生较为明显的影响。

羊本企业ROE明显分化，净负债率达标率78.3%

房地产资产规模与EBIT散点分布图

资产规模与获利息保障系数散点分布图

开发商资产规模与营收负债比散点分布图

以及品牌特色与影响力等企业影响力指标进行综合研究。

也产行业具有较强的代表性利

数据来源：公司年报，Wind，观点指数整理

毛利率是房地产开发商衡量利润空间的重要指标，作为资

毛利率是房地产开发商衡量利润空间的重要指标，作为资 产密集型行业，毛利的空间直接决定利润的空间。

数据来源：公司年报。Wind、观点指数整理

近年来，伴随“房住不炒”、集中供地政策的实施，已确 认销售价格受到管控，拿地成本攀升，房企的毛利率逐年 下降，从2017年28.03%、2018年27.06%下降到2020

数据来源：公司年报。Wind、观点指数器

2021房地产企业年度财务表现

研究体系包括：企业的财务管 理能力（投入资本回报率、已 获利息保障倍数、收入负债比、 息税前利润、融资总额、主体 信用评级等）、企业影响力（营 销方式及策略、运营效率与企 业治理、产品创新性及技术水 平、品牌特色与影响力等）以 及社会影响力（企业经济表现） 慈善公益、合作伙伴关系、员 工保障、激励与关怀等）

地产基金：真股权与价值投资

债权融资向股权融资的发展 是大势所趋，收益与风险并 存的房地产私募股权基金将 会越来越受到行业重视。

为资金需求大户，融资始终是房地产行业的重要主题。

随着行业进入平稳发展阶段，监管持续加强，银行通道受到限制，各类金融渠 道开始发挥重要作用。 去年证监会发布《关于加强私募投资基金监管的若干规定（征求意见稿）》， 地产私募基金从过去“明股实债”逐渐转向“真股权”，一批实力突出的私募 机构渐露头角，也给房地产行业吸纳了更多健康可持续的资金。 而在“三道红线”政策下，去杠杆成为上半年各类房企的首要目标，股权投资 成为房企的上佳选择。地产私募股权投资机构不仅缓解了房企的融资压力，降 低有息负债，同时从金融视角帮助房企进行投资，进一步推动行业走向成熟 也给更多投资人投资房地产行业的机会。

上半年私募基金规模同比大增，沿海地区占比超一半

经过短短十余年的逢勃发展，私募基金已经成为房地产市场中不容忽视的力量 截至2021年6月末，存续私募基金管理人有24476家，管理基金数量为10884 只，管理基金规模为17.89万亿元。其中，存续私募证券投资基金64579只，存绿 规模4.87万亿元；存续私募股权投资基金29925只，存续规模10.13万亿元；存 续创业投资基金12059只，存续规模1.89万亿元。 从注册地分布来看，已登记私募基金管理人集中在上海、深圳、北京、浙江（除宁 波）和广东（除深圳），总占比70.03%，城市对应占比分别为18.81%、17.99%、 17.66%、8.38%和7.19%。从管理基金规模来看，上述省市总计占比达69.28% 城市对应占比分别为23.93%、21.83%、12.06%、5.82%和5.63%。总体来说， 东南部沿海经济发达地区的私募基金占比超过一半，其次为西部地区和中部地区 东北地区最少。将管理数量与管理基金规模对比发现，北京的平均管理规模较大

数据来源：基金业协会、观点指数整理

基金资产价值和基金管理人水平较高。

整体来看，近年来基金业协会存续的私募基金管理人在逐 年上升，管理规模的上涨趋势也非常明显，2020年规模达 到15.97万亿，较2019年增长约1.89万亿，而2021年仅6 个月增长规模就达到了约1.92万亿，较去年涨幅更加迅速。

责务违约居高不下，私募基金股权投资成大势所趋

数据来源：Wind、观点指数整理

2021中国房地产行业发展白皮书

房地产私募基金在迅速发展的过程中，挑战和机遇并存。由 于发展速度过快监管难以及时到位，刚兑之风盛行，尚且稚 款的房地产私募基金的管理水平也经验不定，2016年以来 违约事件频发。 不过可以看到，监管政策也一直在调整适应，为房地产私募 基金的健康发展起到很大作用，未来私募基金行业将会越 来越成熟、规范

不过可以看到，监管政策也一直在调整适应，为房地产私募 基金的健康发展起到很大作用，未来私募基金行业将会越 来越成熟、规范。

与此同时，2020年9月11日，证监会下发《关 关于加强私募投 资基金监管的若于规定（征求意见稿）》，监管明确私募基金 回归投资本质，重申投资活动“利益共享、风险共担”的本质。 月确要求房地产私募股权基金行业禁止明股实债、控股股东 或实控人自融、投向类信贷资产或其收（受）益权资产。

上海大宗交易火热，物流和数据中心受捧

回顾2021上半年，热点大宗交易基本集中在北京、上海两 大城市，北京的中关村地区商办写字楼尤为火爆。加上去 年年底普洛斯收购盈都大厦D座，城投资、颢腾投资联 合瑞士合众集团等外资战略性收购鼎好大厦，大半年时间 内，众多地产基金均纷纷对北京中关村写字楼出手，由此 也可看出地产基金们的投资偏好。

数据来源：观点指数整理

2021年上半年北京大宗交易

建筑工程标准规范范本2021年上半年上海大宗交易统讯

数据来源：观点指数统计（未计入凯德来福士、SOHO等资产包数据）

2021年度影响力房地产基金品牌

研究体系包括：企业的运营能力（在管／累计基金规模、在管／累 计基金个数、投资项目资产规模、投资项目个数、兑付能力、资 产管理回报能力、募资来源及成本、投资城市等）、机构影响力（募 资优势、团队投资专业能力、私募基金管理水平、内部风控制度 建设及退出机制、品牌特色与影响力等）以及社会影响力（企业 经济表现、慈善公益、合作伙伴关系、员工保障、激励与关怀等）

2021年度影响力地产股权投资机构

研究体系包括：企业的运营能 力（在管广累计基金规模、股 权投资项目资产规模、股权投 资房地产企业规模、资产管理 回报能力、募资来源及成本、 投资城市、成功案例等）、机 构影响力（募资优势、团队投 资专业能力、私募基金管理水 平、内部风控制度建设及退出 机制、品牌特色与影响力等） 以及社会影响力（企业经济表 现、慈善公益、合作伙伴关系、 员工保障、激励与关怀等

城市道路标准规范范本产业运营：REITs与增值未来