50家房地产企业杠杆风险分析:成也杠杆,败也杠杆.pdf

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  • 此外,在样本企业中,有33家房企低于样本均值,这些企业在2020年大多有着较好的业 绩表现,且对带息债务规模控制得当。典型企业如龙湖集团、金辉控股等。 2020年龙湖实现营业收入1845亿元,同比增长22.20%;其中,物业销售收入1710亿 元,同比增长21.24%。而从利润水平来看,龙湖多个指标均实现稳步增长,其中2020年毛利

    润540.31亿元,同比增长6.37%,核心净利润同比增长19.82%至186.39亿元。带息债务为 1673亿元,同比增加15%,增幅同比下降6.5个百分点

    污水标准规范范本WIND、房企财报、同策研究院

    金辉控股在2020年利润收入方面也得到了较大的提升。公司2020年实现收入348.8亿 元,同比增长34.3%,净利润38.2亿元,同比增长42%,其中归母净利润31.3亿元,同比增 24.7%。在净利润大幅增加的同时,带息债务规模537.7亿元,同比增加9.5%,而实际上 2019年同比增幅为13.7%,可见公司在2020年在主动控制带息负债的规模,以此来降低利息 开支。在利润增加,利息开支下降的情况下,财务杠杆系数在逐渐降低

    WIND、房企财报、同策研究院

    “严管控”下更多房企主动降杠杆,部分积重难返 通过对50家样本企业2019、2020财务杠杆系数对比发现,在2020年更多的样本房企选 择降低财务杠杆系数。2020年财务杠杆系数增加的企业有24家,有26家房企降低了财务杠 汗系数,而2019年分别为30家和20家。

    图:2020年50家样本企业财务杠杆同比变动情况

    数据来源:WIND、房企财报、同策研究院整理

    源:WIND、房企财报、同策研

    数据来源:WIND、房企财报、同策研究院整理

    在2020年有13家房企连续两年财务杠杆系数增加,典型房企如首创置业、朗诗地产等。 2020年首创置业财务杠杆系数为2.584,增加0.681,而2019年为0.09,且2020年增 福较大,主要是由于公司在2020年盈利能力的大幅下降,而带息债务规模持续增加导致。 朗诗地产在2020年财务杠杆系数为1.921,较2019年增加0.733,而2019年同比增加 0.046。公司在2020年财务杠杆大幅增加主要是因为盈利能力大幅下降,毛利率、净利率同比 分别下跌9.3%和17.2%,报告期内,实现收入89.9亿元,同比增5.1%。期内毛利17.08亿 ,同比减少29.37%。年内利润3259万元,同比下降97.82%。实现核心净利润人民币2.5 乙元,同比下降82.2%,归属股东利润净号损1亿元,而同期带息负债规模增加至72.8亿 元,同比增加18.6%

    图:50家样本企业2019、2020年财务杠杆连续变动情况

    数据来源:WIND、房企财报、同策研究院整理

    而在2020年出现连续两年财务杠杆降低的企业有9家,典型房企如蓝光发展、迪马股份 等。2019、2020年蓝光发展财务杠杆系数分别为1.11和1.069,较同期分别下降0.057和 0.041。公司近年营收状况并不理想,特别是在盈利能力方面。尽管公司规模快速扩张,但毛未 率却下降至22.6%,同比下降5.75个百分点。而从公司目前所拿地块的成本来看,未来毛利 率也很难回归至30%以上。然而快速的发展也导致了公司的风险不断提升,资产负债率逐年增 加。 需要特别指出的是,由于样本房企在利息支出的处理上存在差异,大多会在条件满足的情 兄下采用利息资本化的形式,将当期利息支出降低。此项财务操作是在会计准则充许的情况下 实施的,但各家样本企业资本化率不同,会对当期企业利息支出产生影响,因此造成了财务杠 汗系数结果上产生差异。企业在对利息进行资本化后,可减少当期利息支出,从而使得当期利 润规模增加,我们也可将其看做是在规则允许下的报表美化"措施。 整体来看,2020年大部分的房企都在积极的降低财务杠杆,但部分房企因积重难返无法快 速达到目标。监管层对房地产“降杠杆”其实由来已久,但在前两年规模为王的背景下,很多 房企甚至是反向操作。在房地产市场上行周期,加杠杆确实是让一些房企得到快速提升规模的 机会,因为“进出”顺畅。但在当前的市场背景下,市场逻辑发生了更本的变化,“三道红 线”融资新规将倒逼房企向适度杠杆、防范风险的发展思路转变

    综合杠杆篇:样本房企综合杠杆均值提升,财务和经营杠杆此消彼长

    综合杠杆篇:样本房企综合杠杆均值提升,财务和经营杠杆此消彼七

    在对50家样本房企进行了经营和财务杠杆分析后,我们将对样本房企进行综合杠杆的分 折。因为企业综合杠杆是经营杠杆和财务杠杆共同作用的,两者的状态决定了综合杠杆水平, 以通过合理的组合、搭配两者,达到一个理想的均衡水平,即把综合杠杆维持在一定的合理 范围内,从而确保风险可控。我们将通过对50家样本企业综合杠杆进行分析,了解哪些房企在 工杆的运用是适度的,哪些是过高、或者过低。 近半样本房企综合杠杆同比提升

    数据来源:WIND、房企财报、同策研究院整理

    WIND、房企财报、同策研究院

    图:2020年销售规模5000亿元以上房企杠杆系数情况

    数据来源:WIND、企业年报、同策研究院整理

    剪力墙标准规范范本数据来源:WIND、企业年报、同策研究院整理

    数据来源:WIND、企业年报、同策研究院整理

    数据来源:WIND、企业年报、同策研究院整理

    从经营层面来看,第四梯队房企在规模上有一定的诉求,但更多的是在公司经营质量上出 现问题,部分企业出现亏损甚至利润规模大幅下滑的情况。此外,虽然在“三道红线”压力下 各家企业都有降低有息负债的措施,但相比较而言有息负债规模仍然较高。在多重因素的影响 下,导致综合杠杆系数较高。 保持杠杆水平,财务与经营杠杆此消彼长 杠杆能带来杠杆效应,同时也会产生杠杆风险,利用好杠杆对公司的发展至关重要。杠杆 管理的核心是充分利用杠杆效应,并进行杠杆风险控制,将综合杠杆系数维持在一个安全可控 的范围内。

    在企业综合杠杆管理矩阵中,划分为四个区域,分别代表企业在杠杆管理工作中的4种情 况,经营杠杆与财务杠杆配合较好的是A、D两个区域,配合失衡的是C和B两个区域。不同 区域呈现出的管理效果不同,A区域经营杠杆低、财务杠杆高,总杠杆适度;B区域经营和财务 工杆都高,息杠杆高。表明公司在杠运用上较为激进,企业风险较大;C区域经营和财务杠 计都低,属于偏保守或稳健,不利于企业成长性的体现;D区域经营杠杆高、财务杠低,总 江杆适度。形象的比喻A、D区域一只脚在踩油门、一只脚在踩刹车,C区域两只脚都在踩刹 车,D区域两只脚都踩在油门上。 为了更能直观的判断样本房企杠杆及整体分布情况,我们将各企业经营和财务杠杆系数进 散点分布显示,以两个指标的样本均值作为坐标原点,更多的房企集中在C区域靠近样本均 直附近,说明大部分企业在实际经营中仍然保持着一定的杠杆水平,在保持规模增长的同时 对企业风险也处于可控状态。例如金地集团、新力控股、中国奥园等公司,两项指标接近样本

    均值。但部分企业出现两个指标都较低的情况,这类型企业在实际运营中可能存在较为保守, 或在报表呈现上进行了优化

    灰铸铁标准数据来源:WIND、企业年报、同策研究院整理

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