前 言
根据四川省住房和城乡建设厅《关于下达四川省工程建设地方标
准<四川省老旧小区改造更新技术导则>编制计划的通知》（川建标发
[2019]491 号）的要求，结合近年来我省城镇老旧小区改造的实际情
况，由中国建筑西南设计研究院有限公司、四川省城乡建设研究院共
同编制本导则。
在导则编制过程中，开展了深入的调查研究，认真总结我省各地
城镇老旧小区改造的实践经验，参考住建部及国内有关省市老旧小区
改造技术导则，在多次征求专家、相关部门和地方意见的基础上，制
定本导则。
本导则共分导则和附件，导则为 8 章，主要技术内容包括：1 总
则；2 术语；3 基本规定；4 基础设施；5 小区建筑；6 小区环境；
7 服务设施；8 改造实施与管理机制；附件为《老旧小区改造要素设
计指引》。
本导则由四川省住房和城乡建设厅负责管理，由四川省城乡建设
研究院负责具体技术内容的解释。各地各单位在使用导则过程中如有
意见和建议，请寄送至四川省城乡建设研究院（四川省成都市人民南
路四段 36 号，邮编:610041,企业邮箱：SIURC@163.com）。
主 编 单 位 ： 中国建筑西南设计研究院有限公司
四川省城乡建设研究院
主要起草人： 贾刘强 秦盛民 罗 晖 朱 萌 韩 巧
罗静霏 冯可心 唐浩文 骆 杰 林冰凌
罗国夫 史悠志 吴奕霖 熊泽祝 张瀚文
余 强 魏芝格 刘鹏彦 郑良秋
主要审查人： 贺 刚 刘 民 赵 炜 赵东亚 张 勇
王 洪 黄志强

......

后地上、先设计后建设”的原则，重点解决用水、用电、用气、交 出行、消防等问题，消除小区安全隐患，改善基本生活条件，营送 好居住环境

3.0.3老旧小区改造前应进行全面摸底排查，征询小区产权单位、物

3.0.3老旧小区改造前应进行全面摸底排查电梯标准规范范本，征询小区产权单位、

业公司和居民意见，摸底调查和问卷调查结果作为确定老旧小区改造 范围及内容的依据。

范围及内容的依据。 3.0.4鼓励采用BIM、倾斜摄影等新技术对改造前、后的老旧小区进 行整体测绘，建立健全老旧小区改造档案。 3.0.5老旧小区改造应尊重、保护和利用具有历史文化价值的住区文 化、街巷道路、特色建筑和特色景观，注重城市特色营造。 3.0.6老旧小区给排水管网、电力管网、通信管网、燃气管网等改造 应与现状市政管网及线路相接驳，并应与市政管网规划相衔接，预留 满足未来发展的接口。市政管网及线路应统一规划、实施、改造。道 路改造应与周边公共道路及环境相适应，鼓励小区对外开放内部道 路。

3.0.7统筹部署公共活动空间、绿化空间及服务设施，鼓励老旧小区 打破围墙、地籍权属的界限，统一进行物业管理。

1因地制宜推进老旧小区雨污分流改造，改造过程中不得影响现 状住户正常的生活排水。阳台立管洗衣污水、因改变使用功能而产生

亏水的阳台排水、小区景观换水应排人污水管网。阳台排水立管应结 合外墙材料和颜色协调统一处理。可先在小区外建设截流设施，再逐 步实施内部分流改造 2老旧小区排水系统可融合绿色建筑及海绵城市建设的相关要 求进行改造， 3应对老旧小区排水管道和排水明沟、暗沟进行全面的疏通清 於，排水明沟宜定期进行加盖翻新，并更换淤堵、渗漏严重的排水管 道及检查井。对地势低洼、内涝积水的老旧小区，应进行竖向梳理 改造、新增雨水管道及雨水口。改造的排水系统材料选型应符合现行 标准和规范。 4老旧小区室外排水管道系统，宜采用理地排水塑料管和塑料排 水检查并，检查并内应设置防坠网。改造后的排水管道宜敷设在人行 道或草地下。老旧小区室外排水管道管径应根据水力计算确定。 5老旧小区生活污水应通过污水管道排人市政污水管网，不得新 建化粪池。对老旧小区已建的化粪池应进行疏通、更换，更换时宜采 用成品化粪池。对现状设置不合理的老旧化粪池可结合管网改造将其 取消。 6老旧小区分流改造时，对雨污水排水管道不能以重力目流排人 市政雨污水管道的区域，如地下停车库等地下建筑，应增设提升泵站 或提升泵坑。 7老旧小区底层沿街店面或地下停车库内设有洗车设施时，应设 置沉砂池，洗车废水经预处理达标后排入市政污水管道

8老旧小区底层餐饮商铺的含油脂污水应排入市政污水管网，不 导排入雨水管网。在接入市政污水管网前，应取得城镇污水排入排水 管网许可证，增设隔油装置，宜选用成品隔油装置，确保水质符合要 求。 9老旧小区可增设中水系统，将洗废水、淋浴废水、洗衣废水 等优质排水作为中水水源，经处理后回用于厕所冲洗和绿化用水

1因地制宜推动户均容量标准配置的升级和老旧配电设备的更 换，以提高居民生活质量及减少安全隐惠。 2老旧小区电力管网整治改造，宜选择地下敷设的方式，并与其 它地下管线统筹安排。 3在电力管线下地有困难的老旧小区，应规范户外缆线的架设 采取套管、线槽等方式，对老旧小区内的电力架空线路进行统一整治 4电表未出户的老旧小区，应结合老旧小区供电设施设备，实现 “一户一表”和远程抄表。电能表应集中安装在公共区域，并与小区 环境相协调。安装于户外的表箱应有防雨措施，并避免阳光直射。 5老旧小区变压器及供电线路改造、室外配电箱及柜体改造、三 相变压器选型等应与小区整体景观相协调，

1老旧小区通信管网整治改造，宜选择地下敷设的方式。电缆路 经的选择应综合考虑安全运行、维护方便及节省投资等因素，并与其 它地下管线统筹安排。

2老旧小区应规范户外缆线的架设，对老旧小区内的通信架空线 路进行统一整治。通过分类捆扎、分类穿管、分层架设等方式，对新 曾通信线路实行统一设计、统一敷设，集中设置室外、楼道内光纤分 配箱，杜绝反复开挖、拉线。 3老旧小区整治改造应积极推动同步实施光纤到户通信系统。老 日小区改造可因地制宜地升展5G基站建设

1老旧小区公共照明设施改造，应坚持统一规划、适度实用。 2应在楼栋通道、单元出入口、道路通道、小区出人口、活动场 所设置小区公共照明。鼓励采用高效节能灯具产品、自动感应灯和绿 色生态能源

1应对老旧的燃气管道及设施进行改造整治。 2燃气立管应尽量沿着建筑物外墙敷设，调压器的位置应选择在 车辆无法到达处并加装防撞护栏。室外燃气管道覆盖层上应有明显标 志，燃气管道明设段应涂黄色防腐识别漆或标贴明显的燃气标志。 3对市政管道燃气覆盖范围内但未通燃气的老旧小区，宜增设燃 气设施，并实现“一户一表”。

1老旧小区各类管网整治改造，宜选择地下敷设的方式，管线与 管线、管线与建筑物之间保留足够的安全防护距离。对保留的架空电 力、通信等线路，宜统一高度和线路走向，分层架设，分类捆扎。 2工程管线交叉敷设时，自地表向下的排列顺序宜为：通信、电 力、燃气、给水、再生水、雨水、污水，且给水、再生水和排水管线 应按自上而下的顺序敷设。 3小区地下管线间最小水平及垂直净距应符合相关规定。当无法 满足管线敷设现行规范要求时，需采取保护措施或者采用新工艺减小 安全距离

1坚持先地下后地上的原则，综合整治修复质量较差的既有道 路，结合围墙拆改统筹改造片区道路系统，改善道路通行能力。应设 置明显的道路标识和行车标识，明确消防通道和无障碍通道。小区道 路应满足消防、医护等应急车辆通行，对于现状条件达不到标准的

应逐步改造达标。 2道路出入口以及周边交通复杂的路段应设置必要的交通安全 设施，引导交通，避免交通事故。

1应从区域层面统筹非机动车和机动车停车设施 2小区停车设施宜采用集中为主、分散为辅的方式改造或新建 并合理利用闲置的停车空间。 3地面停车设施宜集中在小区角落闲置空地、次要出入口周围 等，且宜采用不燃或难燃的轻型或绿色环保材料建造，其色彩应与周 边环境相协调。对现状未满足相关要求的地下停车库进行调整和完 善，并优化、提升停放管理和维护措施。有条件的小区可适当增加机 动车停车位或增设立体停车库，鼓励弓人智能化停车管理系统，提高 使用效率。 4在满足安全的条件下，结合停车位统筹配置（或预留）小区内 停车位充电设施，严禁电瓶车在楼梯间、应急通道处等充电。停车位 充电设施及其配套设施设备应符合相关规定，为电动（汽）车提供安 全的充电环境， 5充分利用共享单车，整治、改善原有公共停车位功能，增设交 通标志。结合城市交通规划布局要求，可在小区周边设置夜间限时停 车位。

1应优化调整小区出人口宽度、道路宽度、道路转弯半径和道路 承载力，满足消防车道基本条件、消防车通行及救援要求。可对消防 年道采取景观美化措施，提升小区形象品质。应清除侵占消防车登高 操作场地的障碍物，确保场地通畅并与消防车道连通。无条件设置消 防车道的，则由地方主管部门制定相应的防火安全保障措施 2应系统检查老旧小区公共区域的消防设施，按照标准、规范更 新和修复消防设施，配齐消防应急照明、消火栓、灭火器等消防器材 完善消防警示标识系统，并定期进行维护维修。未设置消防设施的 应按照有关消防技术管理规定增设相应的消防设施。 3消防水源应与生活饮用水独立计量。

1老旧小区宜设置视频安防监控系统。对小区主要出人口、小区 周界、主要道路、公共区域、车辆集中停放区域、电梯（厅）等场所 没置监控系统，避免监控盲点。小区可独立设置监控中心，或与消防 制中心共用房间。小区围墙周界、建筑出入口、建筑内公共区域等 汤所可设置入侵报警系统。 2老旧小区宜设置出人口控制系统。小区可增设保安岗亭和智能 车闸系统。 3有条件的小区人行出人口可设置身份识别、体温检测等多功能 门禁系统，提高物业管理水平和应急防疫能力。住宅出人口可设置门

禁系统和访客对讲系统

应系统检查老旧小区建筑的防雷设施是否满足要求，应对不满足 要求的防雷设施进行维修

应系统检查老旧小区建筑的防雷设施是否满足要求，应对不满足 要求的防雷设施进行维修

5. 0. 1 屋面防水

1建筑物屋面存在渗漏水或防水材料超过使用年限的，应对屋面 防水层、隔热保温层进行修。修后屋面其他部分（屋脊、泛水 天沟、水落管）宜增加屋面女儿墙分隔缝，并同步清理屋顶堆积杂物 2楼梯间出屋面炮楼天棚内墙存在渗漏水的，可在室内吊顶进行 引流，墙面开洞排管接室外雨水管。

5. 0. 2 屋顶整治

1宜对太阳能等设备进行统一整齐布置，太阳能热水管道应做好 防冻、防热、防爆等措施，相关管线按单元集中合理布置。 2结合城市或居住区整体景观与建筑风貌改造要求，可对原屋面 杉式进行改造。屋顶风格、材料、色彩等应与整体风貌相协调

1应整修或更换破损的公共楼梯踏步和扶手。扶手材料宜选用导 热系数小的木质或塑料等材料。增加适老化设施如无障碍通道、扶手 楼层标识等便于老、弱、病、残人员使用。 2应更换缺扇、开启不灵活、没有维修价值的采光窗。楼道内墙 与顶棚应平整洁净，侧墙宜做耐污墙裙

对脏污、破损、存在安全隐患的楼栋门进行修或更换，对楼栋 寸内外的杂物和废品进行清理。楼栋门宜与小区风格协调，外观应简 洁大方，安装牢固安全，开启方便顺畅

1应对建筑立面进行整治修，按基层、面层、涂层由里及表进 行修，墙面修应先进行原层全铲除处理，也可结合外墙轻质保温 体板整体修。对存在漏水、渗水现象的外墙同步进行防水处理 司时做好外墙隔热保温措施。外墙面修应与街区整体形象特征保持 致，涉及历史建筑、传统风貌建筑，应符合相关地区保护规划的规 定。

2鼓励小区进行建筑立面垂直绿化改造提升

外墙构件有松动、锈蚀、缺损的，应进行修鳝或更换。对外墙构 牛可进行整体布置、统一更换样式。可拆除临街面的防盗网、雨棚等 沟件，保持立面景观风貌协调，恢复墙面原状。防盗网应作活动式栏 网或至少应有一个安全疏散活动口，鼓励安装防盗纱窗

外墙立面空调机位宜统一位置与样式，设计遮挡装饰，不能影响 建筑结构安全。空调外机位应满足外机良好换热的要求。空调排水管 及冷媒管（内外机的联系管）宜结合建筑阴角位设置，上下层空调机 可共同使用排水管。空调冷凝水管宜改为有组织排水。空调排水管及 冷凝水立管应结合外墙材料和颜色协调统一处理

1老旧小区增设独立厨卫需对原结构墙体作局部开洞处理时，应 由原设计单位或具有相应资质等级的设计单位对原结构相关部位进

行承载力验算，采取加固措施确保结构安全。当新增结构与原结构相 连时，应进行整体结构安全鉴定。 2老旧小区增设独立厨卫，不应影响小区消防道路，不应影响 小区建筑结构安全和消防安全，不应对小区建筑内外排水、燃气、强 弱电管线产生影响，宜与小区及周边景观环境相协调

应对老旧小区油烟进行收集和集中排放。鼓励加装公共烟道、油 烟集中净化器，定期清洗排烟设施

鼓励老旧小区加装电梯，实行“一部电梯一个方案”

5. 0.11 建筑节能改造

1老旧小区宜在不影响建筑结构安全的情况下，充分考虑当地的 地理气候条件、经济技术水平，进行节能改造。鼓励采用新材料和新 技术，鼓励结合节水、节电进行综合改造。 2外墙、外窗（门）、屋顶改造宜统筹进行节能型改造，并对原 有基础结构进行修复保养。 3在通过小区现有房屋主体结构安全评估且满足相关部门关于 立面、日照要求的前提下，老旧小区可开展屋顶“平改坡”改造。

5. 0. 12 太阳能利用

老旧小区可采用光伏板、太阳能集热板、被动式采暖等技术手段 充分利用太阳能创造新能源。

应依法整治老旧小区影响整体风貌、结构及消防安全的室外、楼 页违章搭设，清除室外堆放的杂物废品，清理室外的广告产品等设施 对老旧小区底层餐饮商铺违建和私搭的油烟管道进行改造或拆除

6. 2. 1 围墙修

对存在安全隐患和老化破损的围墙进行修，保证居民和行人安 全。对小区铁艺围墙进行除锈并重新喷涂，严重老化和破损的，应进 行更换；原有围墙为砖砌围墙的，可结合立体绿化进行改造，宜设置 为通透式围墙，围墙修可采用立体绿化嵌入的方式。

对存在安全隐患及老化破损的小区大门进行修或更换；增设小 区人口标识系统设施，展示小区平面布局；有条件的可结合门卫室增 没无接触式配送物品暂存点。

6.2.3 公共晾晒区

应避开小区主要出入口、楼栋出入口、消防蔬散通道及其他人流 密集区域设置公共晾晒区。可结合空旷草坪、屋顶天台设置，避免占 用公共活动空间

6.3.1环境要素保护和绿化修

单位、历史建筑、历史环境要素和

留和利用小区原有树木，整治公共绿地，恢复绿化功能。可建设花园 式、果园式小区，鼓励垂直绿化和阳台绿化。需借助附属构件的立体 绿化，应确保构件安全、牢固。

6.3.2公共活动场地

1维修和完善老旧小区内广场、绿地和居民健身活动场地，并配 置座椅、亭子等公共设施。活动场地应满足地势平坦、环境良好、排 水通畅的要求，保证居民活动的安全。可对建筑界面围合成的公共空 间进行“一体化”改造，营造小区特色植物景观，增设体现小区历史 文化特色的亭廊、景观墙、雕塑等构筑物，增强小区生态和文化特色 2可结合围墙转角、断头路口和被居民侵占的公共绿地等空间 开辟公共活动场地，布置公共活动设施。鼓励打破围墙及社区、用地 属的界线，整合闲置边角地带，统一布置公共活动空间及交通流线

6.3.3微、小绿地改造

鼓励实行“针灸式”微改造。充分利用边角地带，广种花草，新 曾雕塑小品，落实“见缝插绿”；增设游乐、休憩设施。同时协调好 绿地与停车、交通等功能关系。

对小区内树池、花坛、挡土墙等绿化设施进行提升和完善。对现 有树池进行生态化改造，可覆盖网格式透气护栅或增设休闲座椅。对 小区内有安全隐惠的挡土墙进行修整，并采取措施消除安全隐惠

小区单元出入口、游步道、休憩设施、儿童游乐场、休闲广场、 建身运动场、公共厕所等公共空间宜设置无障碍设施。小区中宜设置 完善的无障碍标识。对小区公共空间突出物，应进行拆除或者软性防 碰撞处理。

7.2.1 卫生服务设施

老年人服务设施中可配置护理型床位，推厂适老化智能终端应用 等技术。宜在社区、街区统筹设置居家养老服务中心、社区食堂、老 手活动室、间照料中心、医疗救护设施等适老性公共配套设施。小 区内集中室外活动场地宜设置满足老年人使用的无障碍卫生间

7.2.3托幼服务设施

在社区内宜设置托儿所，可联合社区服务站等配套设施进行建 设。

7.2.4助餐服务设施

可结合社区食堂建设老年配餐服务中心，为老年人提供配送服 务，可联合社区服务站和文化活动站设置。

7.2.5邮件快递设施

小区长期闲置、废弃的信报箱，可进行拆除或更新。结合入口门 卫室和物管在围墙边、绿化边角等地方设置快递货架，或者结合共享 型智能信报箱设置智慧快递系统设施。可联合周边小区引入快递驿站 等商业设施

7. 2. 6 公共厕所

应对小区内年代久远、卫生状况极差的公共厕所进行更新。如需 新建，应满足环境及景观的要求

可充分利用既有建筑内的闲置空间，引入家政服务业及公共充电 钻设施等新型商业业态，完善小区的商业服务设施

7.2.8 信息指示标识

指示标识可分为导向类、服务类和提醒类。信息标志的位置应醒 自，且不得对行人交通及景观环境造成妨害。其大小、风格及色彩应 与小区建筑相协调

7.2.9文化休闲设施

小区内文化休闲设施包括：儿童活动中心、图书室、阅览室和体 育活动室等，可在社区或街区统筹配套建设。可将小区公共墙面改造 为宣传栏和主题文化墙，并与小区标识系统设施风格协调。在符合相 关法律法规要求的基础上，可以设置融媒体宣传栏，且不得造成安全 隐患，不得干扰居民日常生活，产生收益应用于小区基础设施的维护

社区居委会应协助小区成立业委会、弓人物业公司等，物业服务 用房宜选取地面以上的独立成套装修房屋，具备水、电使用功能；没 有配置电梯的小区，物业服务用房所在楼层不宜高于四层

7.3.1火灾警报系统

7.3智慧物业管理系统

暂无火灾警报系统的老旧小区应配备火灾警报系统的有关设施。

7.3.2 物业管理系统

8.1老旧小区改造的实施

8.1.1城镇老旧小区改造应按照所在地县级以上人民政府

施方案相关要求，依据地方主管部门制定的工作流程，有序 实施。

8.1.2城镇老旧小区专项改造规划应由有相应规划资质

担。专项改造规划的编制应明确改造原则、总体目标、改造模式、改 造策略，制定城镇老旧小区改造项目库，为申报年度计划和中央预算 内投资项且提供科学支撑。

8.1.3老旧小区改造的察、设计、

重要设备、材料等采购，按规定需要招标的，应依法进行招标；鼓励 采用工程总承包模式实施老旧小区改造。 8.1.4老旧小区改造的建设单位对工程质量安全负首要责任，勘察 设计、施工、监理等单位依法负主体责任。实行工程总承包的，由总 承包单位对施工现场的安全生产负总责，并对全部建设工程质量负 责。 8.1.5老旧小区改造方案应委托具有相应设计资质的单位承担。设计 单位应结合居民意愿、小区现状和资金，与小区居民共同拟定“一区

重要设备、材料等采购，按规定需要招标的，应依法进行招标；鼓励 采用工程总承包模式实施老旧小区改造，

设计、施工、监理等单位依法负主体责任。实行工程总承包的，由总 承包单位对施工现场的安全生产负总责，并对全部建设工程质量负 责。

8.1.5老旧小区改造方案应委托具有相应设计资质的单位承

单位应结合居民意愿、小区现状和资金，与小区居民共同拟定“一区 策”的改造方案，编制完整的改造方案或施工图设计文件，编制内 容和深度应满足相关要求

8.1.6施工单位应具有相应的施工资质。施工单位应编制施

法兰标准8.1.7改造项目竣工验收应符合相

8.1.7改造项目工验收应符合相关规定。

8.2改造后的长效管理机制

8.2.1具备条件的老旧小区宜弓1人专业化物业管理，条件尚不成熟的 地区可先行采用单位代管、业主自治管理或社区居委会代行管理逐步 过渡的方式，提升物业管理服务水平。 8.2.2加强政府引导，动员群众参与，推动建立居民自治组织。明确 街道办事处、社区居委会、小区（院落）居民自治组织、物业企业等 各方主体责任，建立一次改造、长期保持的小区长效管理机制，切实 维护好小区改造的成果

8.2.3鼓励建立老旧小区改造专项维修基金，用于小区改造后日常维 护更新。

1基础类改造：为满足居民安全需要和基本生活需求的内容，主 要是市政配套基础设施改造提升以及小区内建筑物屋面、外墙、楼梯 等公共部位维修等。对基础类改造内容，坚持基于群众意愿、应改尽 改。 2完善类改造：为满足居民生活便利需要和改善型生活需求的内 容，主要是环境及配套设施改造建设、小区内建筑节能改造、有条件 的楼栋加装电梯等。对完善类改造内容，要尊重群众意愿、能改则改 3提升类改造：为丰富社区服务供给、提升居民生活品质、立足 小区及周边实际条件积极推进的内容，主要是公共服务设施配套建设 及其智慧化改造，包括改造或建设小区及周边的社区综合服务设施 卫生服务站等公共卫生设施、幼儿园等教育设施、周界防护等智能感 知设施，以及养老、托育、助餐、家政保洁、便民市场、便利店、邮 政快递末端综合服务站等社区专项服务设施。对于提升类改造内容 要立足小区及周边实际积极推进。

钢筋工程A.0.2四川省老旧小区改造应参照表A.0.2进行实施

表A.0.2老旧小区改造分类实施表

表A.0.2老旧小区改造分类实施表