DB2302/T0012019

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4.1依据住宅物业服务需求的不同，普通住宅小区物业服务质量分为一级、二级、三级、四级和五级 五个等级。其中一级为最低等级，五级为最高等级，每一级标准高于且包含相应低一级的标准。 4.2本标准中涉及的共用部分的维修养护为日常维修养护工作，不包括需要使用专项维修资金的维修 更新和改造

建设年代较早，物业管理区域划分不清晰、配套设施不全的小区、组团及单散栋楼房。 1其础管理

食品添加剂标准5.1.2档案管理及工作记录

1.2.1业主档案齐全。应建立“一户一档”，设置产籍账卡，登记房屋信息、业主信息及联系 1.2.2各项工作记录齐全，包括维修及回访记录、来电来访记录、共用设施设备维修养护记录 工作记录等。

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服务中心或站接待时间每日不少于8小时，其他时间设置值班人员，并提供24小时客户服务专线电 话。

5.1.4客户诉求反应时限

5.1.4.1急修1小时内抵达现场，其他报修按双方约定时间到达现场。

5.1.4.1急修1小时内抵达现场，其他报修按双方约定时间到达现场。 5.1.4.2由其他专业经营单位负责的设备设施应在30分钟内告知。 5.1.4.3客户提出的意见、建议、投诉在3个工作日内回复。

5.1.5物业服务事项公示

5.1.5.1公示栏（板）要求

a）小区及单散栋楼房应设置物业服务内容及收费标准公开栏（板）、物业费收支审计公开栏（板）： b）小区应在主要出入口、场地处设置公示栏，采用落地式封闭栏架结构，公示板的格式、尺寸及 内容按统一标准制作，公式栏内板尺寸为：长2米、宽1.2米；单散栋楼房在楼体等处设置公 示板，尺寸为：长2米、宽1.2米。

5.1.5.2公示内容

5.1.6物业服务制度

5.1.6.1内部管理制度健全。服务中心（站）项目经理、管理人员、维修人员等信息、照片及工作职 责应公示。 5.1.6.2建立共用部位及共用设施设备维修养护、消防安全防范等管理制度。 5.1.6.3建立突发公共事件应急顶案。

5.1.7.1 各楼房墙体设置楼头牌，标明小区、楼房名称，单元及业主屋室门口设置数字铭牌或喷涂标 识数字。 5.1.7.2 建筑面积2万平方米以上的小区，在主要路口设置立式路标指示牌。 5.1.7.3设置安全警示、作业施工警示、温馨提示等物业服务标志。

5. 1. 8 监管与配合

5.1.8.1与业主委员会保持联系，每半年至少联系业主委员会（社区）召开1次工作例会或书面报告 物业服务工作完成情况。

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5.1.8.3服从配合市、县（市）区物业行政主管部门监管和指导， 送信用档案信息、统计报表等资料。

5.1.9从业人员管理

5.1.9.1从业人员统一着装、佩戴标志。 5.1.9.2专业技术人员按照相关规定取得职业资格证书。 5.1.9.3项目经理或负责人具有1年以上物业服务企业或相关企业管理工作经历。 5.1.9.4按要求进行项目经理呈报备案

5. 2. 1 综合管理

5.2.1.1建立房屋安全管理档案

5.2.1.1建立房屋安全管理档案。 5.2.1.2运行、检查、维修养护记录应每季度归档。 5.2.1.3每半年组织实施房屋使用安全情况评估检查，检查中发现的问题，应按照责任范围编制修 计划，并按计划组织实施修。 5.2.1.4每年第四季度制定下一年度维修养护计划并向业主委员会（社区）进行报告。 5.2.1.5雷电、强降水、大风、沙尘暴等极端天气前后进行检查并落实安全防范措施。

5.2.2共用部位管理

5.2.2.1楼房外观整洁、无乱贴乱画等现象。 5.2.2.2监督各种线路施工，杜绝楼体及单元内“线乱拉”现象。 5.2.2.3房屋结构。每半年检查1次梁、板、柱等结构构件，外观出现变形、开裂等现象时，应采取 必要的防护措施并立即通知责任人。 5.2.2.4建筑部件。每季度检查1次外墙贴饰面或抹灰、屋檐、阳台等，对存在脱落隐患的及时消除 并设置安全警示标志。每季度巡查1次共用部位的门、窗、玻璃、单元内地面、墙面、天棚、楼梯扶手、 天井盖板等，发现问题及时维修处理。 5.2.2.5每年冬春交际，视屋面积雪情况，组织进行屋面积雪清理。 5.2.2.6每年进入雨季前，组织进行屋面排查、进行杂物清理确保排水畅通，同时对雨落管有无脱节、 是否牢固、畅通进行检查，出现故障及时维修。 5.2.2.7每季度检查1次地沟，发现积水，及时查找故障管线，及时维修堵漏。 5.2.2.8按照实际情况进行灭鼠患处理。

5.2.3违规违章管理

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5.2.3.1违反城市房屋安全条例行为的制止与报告。通过日常巡查或业主投诉对违反城市房屋安全条 例的行为进行劝阻、制止和报告，具体内容： 在承重墙体上拆扒洞口，扩大房屋承重墙上原有的门、窗尺寸，在承重墙体上拆扒孔、槽，拆 除连接阳台的砌体、混凝土墙体； 违反原始设计，在屋面、楼面、阳台、雨篷上增加对房屋安全有影响的荷载； c） 违反原始设计，在室内、外增加房屋层数和降低室内地面标高，改变房屋高度，增建、扩建地 下室； 变动承重墙、梁、柱、楼板、基础或者剪力墙等主体结构或者结构构件； e 未经公安消防机构审批，擅自改变建筑物内原有消防设施和疏散条件；改造外立面时擅自使用 易燃、可燃保温材料、装饰材料： f） 违反原始设计，破坏非承重结构影响消防、抗震功能； g） 其他损害房屋结构安全的行为。 5.2.3.2业主违章行为的制止和报告。通过日常巡查或业主投诉，对侵占单元内公共空间，堆放个人 物品或顶层加装封闭栅栏等不当行为进行劝阻、制止和报告。 5.2.3.3通过日常巡查或业主投诉，对业主违反治安、规划、环保等方面法律法规规定的行为，进行 劝阻、制止和报告相关行政主管部门。

5.3公共场地及附属构筑物的管理

5.3. 1 综合管理

建立公共场地及附属构筑物登记档案。 设立公共场地及附属构筑物巡查及维修维护保

5.3.2.1每季度巡查1次道路、场地、阶梯及扶手、侧石、管井、沟渠等。 5.3.2.2每季度检查1次雨、污水管井等 5.3.2.3 每季度巡查1次大门、围墙、围栏等。 5.3.2.4每季度巡查1次休闲椅、凉亭、雕塑、景观小品、健身设施等。 5.3.2.5每年检测1次防雷装置，

5.3.3违规违章管理

5.3.3.1通过日常巡查或业主投诉，对侵占公共场地的“僵尸车”、乱堆乱放等行为进行劝阻、制止 和向有关部门报告。 5.3.3.2通过日常巡查或业主投诉，对私自圈占、破坏绿地种植蔬菜等进行劝阻、制止。 5.3.3.3通过日常巡查或业主投诉，对违法搭建建筑物、构筑物和放置棚亭等障碍物进行劝阻、制止 和向有关部门报告。 5.3.3.4对其他按照业主规约应当制止的行为进行劝阻和制止

5.4共用设施设备的管理

5.4.1.1建立共用设施设备登记档案。 5.4.1.2健全共用设施设备运行、保养、维修记录。 5.4.1.3建立机房管理制度，明确管理责任人。

5.4.1.1建立共用设施设备登记档案。

5.4.2二次供水设施

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水箱按照《齐齐哈尔市民用二次加压供水卫生管理办法 水卫生标准。 5.4.2.2每日巡视2次水箱间、水泵房，检查设备运行状况。 5.4.2.3每季度切换1次备用水泵。 5.4.2.4每年检查2次水泵润滑情况，补充或更换润滑剂：每年养护1次水泵。 5.4.2.5每年对供水管道、阀门等进行除锈、刷漆，每年入冬前对暴露管道进行防冻处理。 5.4.2.6水箱、蓄水池盖板应保持完好并加锁，钥匙由专人保管：溢流管口、透气口应安装金属防护 网并保持完好

5. 4. 3 排水系统

5.4.3.1排水设施。每年雨季前对雨、水井、屋面雨水口等设施进行检查，组织清理、疏通。 5.4.3.2污水提升泵。每日巡视1次，检查设备运行状态；每季度养护1次。 5.4.3.3污水井及化粪池。每季度检查1次污水井，对水位异常分析原因，及时疏浚。每半年检查1 次化粪池和窖井，并组织清掏。 5.4.3.4污水井盖。每周至少1次巡视检查污水井盖，是否缺失、损坏，及时更新维修。每季度全面 检查污水井盖安全性，及时处理安全隐惠。

5.4.4.1楼内单元照明。业主即报即修，1日内修复：复杂故障1周内修复。 5.4.4.2楼外照明。每2周巡视1次，一般故障3日内修复；复杂故障2周内修复：按照季节情况调 整时间控制器

5.4.5消防管理及设施设备

5.4.5.1建立、落实消防安全责任制，设消防安全负责人。每月防火巡查1次，每季度防火检查1次 5.4.5.2按照规定每年检测1次建筑消防设施；保障疏散通道、安全出口、消防车通道和消防设施、 器材符合消防安全要求。 5.4.5.3发现消防安全违法行为和火灾隐患，立即纠正、排除，无法立即纠正、排除的，应向公安机 关消防机构报告。 5.4.5.4发生火情立即报警，组织扑救初起火灾，疏散遇险人员，协助配合公安机关消防机构工作，

5. 5.1 养护内容

5.5.1.1及时掌控病虫害的发生情况，发现病虫害时应及时采取有效措施防治 5.5.1.2每年至少对树木涂白1次。 5.5.1.3整形修剪。一般乔木每3年至少修剪1次。灌木、绿禽每年至少修剪2次，草坪五月至十月 至少修剪2次。 5.5.1.4补植。乔木、灌木出现死亡或缺株，每年集中补植1次。

5.5.1.1及时掌控病虫害的发生情况，发现病虫害时应及时

5. 6. 1楼内保洁

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5.6.1.1楼层过道、楼梯台阶每周清扫1次。 5.6.1.2楼梯扶手每周清洁1次，栏杆、窗台、消火栓门、指示牌等每月清洁1次。粘贴类广告每2 月清理1次，喷涂、印戳、手写等广告每年遮盖粉刷2次。 5.6.1.3楼梯间玻璃每年至少清洁1次。

5.6.2.1道路每日清扫1次。 5.6.2.2绿化带每月清洁1次，秋冬季节或落叶较多季节增加清洁次数。 5.6.2.3休闲娱乐、健身设施每2月清洁1次。

5.6.3.1住宅小区内所有道路、广场及与主次干路相接的支路口属于小雪、中雪量级的，应当在降雪 停止后12小时内清扫完。 5.6.3.2属于大雪量级的，应当在降雪停止后48小时内清扫完。 5.6.3.3清扫后的积雪在条件允许的情况下，可就近在小区指定绿地、空地内集中堆放，堆放要规范 成型、有序。小区内没有堆放条件的，应在清扫时限后24小内运到指定堆放地点，不得长时间堆放在 广场、健身场地、市政道路等地点。 5.6.3.4上述标准按照市政府关于冬季清冰雪工作方案变化调整

5.7.1.1巡查管理。对重点区域、重点部位每周巡查1次， 5.7.1.2车辆停放规范有序。 5.7.1.3突发事件管理。对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案，事发时及时报告业主委员 会和有关部门，并协助采取相应措施

公共秩序维护应及时做好记录并存档

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3.2.1装饰装修期间每周至少巡查现场1次。 3.2.2对违反规划私搭乱建、影响房屋外观、危及房屋结构安全、圈占共用部位以及拆改共用管 诺设施等违规违音行为，应及时劝阻、制止，劝阻、制止无效应及时向有部门报告。

5. 9.1 维修时限

5.9.2专项维修资金

小区实现半封闭管理，有亭廊、小品、雕塑、造型等景观，有路灯、庭院灯等照明设施。乔灌木、 草坪、花卉等品种齐全。

6.1.2 档案管理及工作记录

服务中心或站接待时间每日不少于8小时，其他时间设置值班人员，并提供24小时客户服务专

6.1.4客户诉求反应时限

6.1.4.1急修1小时内抵达现场，其他报修按双方约定时间到达现场 6.1.4.2由其他专业经营单位负责的设备设施应在30分钟内告知。 6.1.4.3客户提出的意见、建议、投诉在2个工作日内回复

6.1.4.1急修1小时内抵达现场，其他报修按双方约定时间到达现场

6.1.5物业服务事项公示

6.1.5.1公示栏（板）要求

a）小区应设置物业服务内容及收费标准公开栏（板）、物业费收支审计公开

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住宅小区应在主要出入口、场地处设置公示栏，采用落地式封闭栏架结构，公示板的格式、尺 寸及内容按统一标准制作，公式栏内板尺寸为：长2米、宽1.2米。

6.1.5.2公示内容

6.1.6物业服务制度

6.1.6.1内部管理制度健全。服务中心（站）项目经理、管理人员、维修人员等信息、照片及 责应上墙公示。 .1.6.2建立共用部位及共用设施设备维修养护、消防安全防范、绿化养护、环境卫生等管理 6.1.6.3建立突发公共事件应急预案

6.1.7标志和标识。

6.1.7.1各楼房墙体设置楼头牌，标明小区、楼房名称，单元及业主屋室门口设置数字铭牌或喷涂标 识数字。 6.1.7.2在小区主要路口设置立式路标指示牌 6.1.7.3设置安全警示、作业施工警示、温馨提示等物业服务标志

6. 1. 8 监管与配合

6.1.8.1与业主委员会保持联系，每季度至少联系业主委员会（社区）召开1次工作例会或书面报告 物业服务工作完成情况。， 6.1.8.2服从配合街道、社区的监管和指导，按照街道、社区要求，落实专项工作，配合公益性宣传 6.1.8.3服从配合市、县（市）区物业行政主管部门监管和指导，按要求定期向物业行政主管部门报 送信用档案信息、统计报表等资料。

6.1.9从业人员管理

6.1.9.1从业人员统一着装、佩戴标志。 6.1.9.2专业术人员按照相关规定取得职业资格证书。 6.1.9.3项目经理或负责人具有1年以上物业服务企业或相关企业管理工作经历。 6.1.9.4按要求进行项目经理呈报备案。

6.1.10.4危险固体物处置按照国家有关规定进行。 6.1.10.5冬季清冰雪禁止使用融雪剂等化学药品

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5.2.1.1建立房屋安全管理档案。 6.2.1.2运行、检查、维修养护记录应每季度归档。 6.2.1.3每半年组织实施房屋使用安全情况评估检查，检查中发现的问题，应按照责任范围编制修 计划，并按计划组织实施修。 6.2.1.4每年第四季度制定下一年度维修养护计划并向业主委员会（社区）进行报告。 6.2.1.5雷电、强降水、大风、沙尘暴等极端天气前后进行检查并落实安全防范措施。

6.2.2共用部位管理

6.2.2.1楼房外观整洁，无乱贴乱画等现象。 5.2.2.2监督各种线路施工，杜绝楼体及单元内“线乱拉”现象。 5.2.2.3房屋结构。每半年检查1次梁、板、柱等结构构件，外观出现变形、开裂等现象时，应采取 必要的防护措施并立即通知责任人。 5.2.2.4建筑部件。每季度检查1次外墙贴饰面或抹灰、屋檐、阳台等，对存在脱落隐患的及时消除 并设置安全警示标志。每季度巡查1次共用部位的门、窗、玻璃、单元内地面、墙面、天棚、楼梯扶手、 天井盖板等，发现问题及时维修处理。 6.2.2.5每年冬春交际，视屋面积雪情况，组织进行屋面积雪清理。 6.2.2.6每年进入雨季前，组织进行屋面排查、进行杂物清理确保排水畅通，同时对雨落管有无脱节 是否牢固、畅通进行检查，出现故障及时维修。 6.2.2.7每季度检查1次地沟，发现积水，及时查找故障管线，及时维修堵漏。 6.2.2.8按照实际情况进行灭鼠惠处理。

6.2.3违规违章管理

.2.3.1违反城市房屋安全条例行为的制止与报告。通过日常巡查或业主投诉对违反城市房屋安全条 刘的行为进行劝阻、制止和报告，具体内容： a 在承重墙体上拆扒洞口，扩大房屋承重墙上原有的门、窗尺寸，在承重墙体上拆扒孔、槽，拆 除连接阳台的砌体、混凝土墙体： b） 违反原始设计，在屋面、楼面、阳台、雨篷上增加对房屋安全有影响的荷载； C) 违反原始设计，在室内、外增加房屋层数和降低室内地面标高，改变房屋高度，增建、扩建地 下室； d 变动承重墙、梁、柱、楼板、基础或者剪力墙等主体结构或者结构构件； e 未经公安消防机构审批，擅自改变建筑物内原有消防设施和疏散条件：改造外立面时擅自使用 易燃、可燃保温材料、装饰材料； f） 违反原始设计，破坏非承重结构影响消防、抗震功能； g） 其他损害房屋结构安全的行为。 .2.3.2业主违章行为的制止和报告。通过日常巡查或业主投诉，对侵占单元内公共空间，堆放个人

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6.2.3.3通过日常巡查或业主投诉，对业主违反治安、规划、环保等方面法律法规规定的行为，进行 劝阻、制止和报告相关行政主管部门。

6.3公共场地及附属构筑物的管理

6.3.1.1建立公共场地及附属构筑物登记档案。 6.3.1.2设立公共场地及附属构筑物巡查及维修维护保养记录。

6.3.1.1建立公共场地及附属构筑物登记档案。

6. 3. 2 日常管理

6.3.2.1每李度巡查1次道路、场地、阶梯及扶手、侧石、管井、沟渠等。 6.3.2.2每季度检查1次雨、污水管井等。 6.3.2.3每季度巡查1次大门、围墙、围栏等。 6.3.2.4每季度巡查1次休闲椅、凉亭、雕塑、景观小品、健身设施等。 6.3.2.5每年检测1次防雷装置。

6.3.3违规违章管理

6.3.3.1通过日常巡查或业主投诉，对侵占公共场地的“僵户车”、乱堆乱放等行为进行劝阻、制止 和向有关部门报告。 6.3.3.2通过日常巡查或业主投诉，对私自圈占、破坏绿地种植蔬菜等进行劝阻、制止。 6.3.3.3通过日常巡查或业主投诉，对违法搭建建筑物、构筑物和放置棚亭等障碍物进行劝阻、制止 和向有关部门报告。 6.3.3.4对其他按照业主规约应当制止的行为进行劝阻和制止

6.3.3.1通过日常巡查或业主投诉，对侵占公共场地的“僵户车”、乱堆乱放等行为进行劝阻 和向有关部门报告。 5.3.3.2通过日常巡查或业主投诉，对私自圈占、破坏绿地种植蔬菜等进行劝阻、制止

6.4共用设施设备的管理

6.4.1.1建立共用设施设备登记档案。 6.4.1.2健全共用设施设备运行、保养、维修记录 6.4.1.3建立机房管理制度，明确管理责任人。

6.4.2二次供水设施

6.4.2.1物业服务企业受委托负责维护亡次供水设施的，要按照卫生防疫部门的要求使用消毒设备， 水箱按照《齐齐哈尔市民用二次加压供水卫生管理办法》清洗消毒、水质化验，水质符合国家生活饮用 水卫生标准。 6.4.2.2每日巡视2次水箱间、水泵房，检查设备运行状况。 6.4.2.3每季度切换1次备用水泵。 6.4.2.4每年检查2次水泵润滑情况，补充或更换润滑剂；每年养护1次水泵。 6.4.2.54 每年对供水管道、阀门等进行除锈、刷漆，每年入冬前对暴露管道进行防冻处理。 6.4.2.6水箱、蓄水池盖板应保持完好并加锁，钥匙由专人保管；溢流管口、透气口应安装金属防护 网并保持完好。

DB2302/T001—20196.4.3.2污水提升泵。每日巡视1次，检查设备运行状态；每季度养护1次。6.4.3.3污水井及化粪池。每季度检查1次污水井，对水位异常分析原因，及时疏浚。每半年检查1次化粪池和窖井，并组织清掏。6.4.3.4污水井盖。每周至少1次巡视检查污水井盖，是否缺失、损坏，及时更新维修。每季度全面检查污水井盖安全性，及时处理安全隐患。6.4.4照明设施6.4.4.1楼内单元照明。业主即报即修，1日内修复；复杂故障1周内修复。6.4.4.2楼外照明。每2周巡视1次，一般故障3日内修复；复杂故障2周内修复；按照季节情况调整时间控制器。6.4.5消防管理及设施设备6.4.5.1建立、落实消防安全责任制，设消防安全负责人。每月防火巡查1次，每季度防火检查1次。6.4.5.2按照规定每年检测1次建筑消防设施：保障疏散通道、安全出口、消防车通道和消防设施、器材符合消防安全要求。6.4.5.3发现消防安全违法行为和火灾隐患，立即纠正、排除，无法立即纠正、排除的，应向公安机关消防机构报告。6.4.5.4发生火情立即报警，组织扑救初起火灾，疏散遇险人员，协助配合公安机关消防机构工作。6.5绿化养护6.5.1养护内容6.5.1.1及时掌控病虫害的发生情况，发现病虫害时应及时采取有效措施防治。6.5.1.2每年至少对树木涂白1次。6.5.1.3整形修剪。一般乔木每三年至少修剪1次。灌木、绿篱每年至少修剪2次，草坪五月至十月至少修剪2次。6.5.1.4补植。乔木、灌木出现死亡或缺株，每年集中补植1次。6.5. 2检查和记录绿化工作每2月检查1次，并做好检查记录。绿化养护作业应及时做好记录并存档。标准信息6.6保洁服务6.6.1楼内保洁6. 6. 1. 1米楼层过道、楼梯台阶每3天清扫1次。6.6.1.3楼梯间玻璃每年至少清洁2次。6.6.2外围保洁6.6.2.1道路每日清扫1次。6.6.2.2绿化带每月清洁1次，秋冬季节或落叶较多季节增加清洁次数。6.6.2.3休闲娱乐、健身设施每2月清洁1次。12

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6.6.3.1住宅小区内所有道路、广场及与主次干路相接的支路口属于小雪、中雪量级的，应当在降雪 停止后12小时内清扫完。 6.6.3.2属于大雪量级的，应当在降雪停止后48小时内清扫完。 6.6.3.3清扫后的积雪在条件允许的情况下，可就近在小区指定绿地、空地内集中堆放，堆放要规范、 成型、有序。小区内没有堆放条件的，应在清扫时限后24小内运到指定堆放地点闸阀标准，不得长时间堆放在 广场、健身场地、市政道路等地点。 6.6.3.4上述标准按照市政府关于冬季清冰雪工作方案变化调整。

6.6.5.1保洁服务应及时做好记录并存档。

6.7.1.1巡查管理。对重点区域、重点部位每周巡查1次。 6.7.1.2车辆停放规范有序。 6.7.1.3突发事件管理。对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案，事发时及时报告业主委员 会和有关部门，并协助采取相应措施。

公共秩序维护应及时做好记录并存档

主或物业使用人的装饰装修中请登记门窗标准规范范本，告知装修

6. 8.2 管理内容

6.8.2.1装饰装修期间每周至少巡查现场1次。 6.8.2.2对违反规划私搭乱建、影响房屋外观、危及房屋结构安全、圈占共用部位以及拆改共用管线 消防设施等违规违章行为，应及时劝阻、制止，劝阻、制止无效应及时向有部门报告。